杭州延安路租金比肩王府井 传最高日租超100元/平米

来源:互联网新闻 时间:2020-04-30 18:09

制图 陈骁

在最近的两周时间里,延安路上的通灵珠宝、古名珠宝两家专卖店先后拉上了卷闸门。通灵珠宝对外宣称是“装修”,但并无装修迹象,古名则明确是“搬迁”,因为租金实在太高,生意又很萧条,而它也是延安路改造之后第一个正式宣布撤离的珠宝商。

曾经冲着延安路“广告效应”扎堆而来的诸多珠宝商,终于有人因为承受不起高昂租金和修路造成的客流阻滞而开始撤离。

在最近的两周时间里,延安路上的通灵珠宝、古名珠宝两家专卖店先后拉上了卷闸门。通灵珠宝对外宣称是“装修”,但并无装修迹象,古名则明确是“搬迁”,因为租金实在太高,生意又很萧条,而它也是延安路改造之后第一个正式宣布撤离的珠宝商。

延安路的整治工程似乎又将“延期”,这意味着客流稀少的日子还得再挨上一段,但沿街的租户们却等不起了。因为圈内传闻,武林银泰、百大对面的沿街商铺中,个别商户的日租金甚至已超100元/平方米,而南京西路上的日租金也不过63元/平方米,王府井的则在76元/平方米左右。

是及时“止损”另择良木而栖,还是哪怕亏损也还要死守到云开雾散之时?延安路上的这场“博弈”,没点实力真还玩不起。

现象通灵“装修”、古名撤退

“古名珠宝关门了?”曹小姐上个月在延安路上的古名珠宝店里买了一串项链,昨天想去做维护,没想到店铺大门紧锁,门外张贴着“因发展需要暂停营业”的通知。记者致电古名珠宝的相关负责人,答复是“延安店要进行搬迁”。

就在古名珠宝宣布停业的前几天,隔壁的通灵珠宝已经关上了大门。对此,通灵珠宝给出的官方说法是,将要进行“装修升级”,但店铺内并无装修迹象,业内人士猜测,“可能是撑不住了,暂时歇业的可能性比较大。”

传闻 延安路沿街商铺 日租金超100元/平方米?

“撑不住了”,其中一个原因是因为高昂的租金。

距离古名珠宝不远的一家店铺的负责人透露,“延安路上的日租金现在已经涨到了100元/平方米以上了。”记者了解了一下王府井和南京西路的租金,王府井一带的日租金高达76元/平方米,而上海南京西路上的日租金则为63元/平方米,丝芙兰在今年挤掉耐克抢下南京西路上的一家旺铺,日租金也不过58元/平方米。

“延安路沿线商铺平均租金并未突破百元,即使是黄金地段的日租金,也在68元/平方米左右,百元租金可能只是个案。”商业地产公司的汪女士告诉记者。此外,根据DTZ戴德梁行发布的数据显示,去年第四季度武林商圈的平均日租金为59.33元/平方米。

就算是59-68元/平方米的日租金,延安路也和上海南京西路不分伯仲了,而后者在全球重要商业街上的日租金排名为第29位。

调查 连珠宝商都“不能承受租金之重”?

通灵和古名都在武林银泰对面,在这段长约70米的街上紧紧排列着8间商铺,这里是延安路上租金最贵的地方——“黄金70米”。

2008年,武林银泰对面“黄金70米”一带的日租金平均45元/平方米;2010年,急剧增长到平均55元/平方米,位于街口位置的老凤祥珠宝的日租金甚至达到了73元/平方米;今年,作为周期性的回落,店铺日租金目前平均在65元/平方米。

在延安路的中段,龙翔服饰城、工联服饰城一带,由于临近地铁口,日租金目前在54元/平方米左右。“黄金70米”,始终位于延安路租金曲线的顶端。

伴随着租金的起起落落,这里的品牌也经历着一次又一次洗牌。

老凤祥、金兄弟、万隆珠宝(曼卡龙前身)是较早入驻的商户,那时候还有耐克、阿迪达斯、三叶草等服饰类品牌,但后来陆续撤离。通灵、古名和禧福天地都是后来入驻的珠宝商,后来这里一度被称为“珠宝街”,似乎只有经营珠宝,才撑得住日益攀升的租金。

但眼下,“不能承受租金之重”有另一个重要原因——延安路的综合整治。

延安路的道路综合整治从去年10月份正式动工,计划在今年10月份完工。在整治期间,延安路将呈半封闭状态,部分路口禁止机动车通行或实行单向行驶。

道路整治改变了客人们的固定出行线路和习惯,对寸土寸金的沿街商铺而言,则意味着大量客流的流失。这种流失直接体现在了销售数字上,一家珠宝店负责人透露,“今年上半年的营业额同比已下滑30%以上。”而古名延安店的销售额只有商场专柜的一半,而后者的面积则小很多。

本以为今年10月延安路会恢复交通,没想到关键时刻“墨菲定律”却起了作用。3月份,杭州市建委宣布,延安路恢复交通的时间将延迟到今年底,过街地道也将在明年4月底开通使用。

几乎就是前后脚,通灵、古名相继歇业、撤离。

黄金70米,坪效却只有商场珠宝区的两成

延安路一带的百货店吸金能力很强,在国内都数一数二,通常,业内都会以坪效来衡量一家店或是一个商圈的运营绩效。

武林商圈几家百货公司的平均坪效都在6万元/平方米·年,而珠宝区的吸金能力更是在35万/平方米·年,个别专柜甚至更高。

但黄金70米的坪效,显然相去甚远。

以古名为例,延安路这家店铺的面积在145平方米,从去年10月到现在的销售额在500万元左右,坪效为5.9万/平方米·年,和百货店的平均坪效差不多,但同比百货店的珠宝区坪效,却只有两成不到。

再来给古名这家专卖店算另一笔账。

7个月的营业额为500万元,按平均毛利润率为30%计算,150万元是毛利。而这家店铺的租金为360万/年,7个月营业的租金为210万元,再加上20万左右的人员、装修、水电等费用,总共有230万元,150万元的毛利远远不够支付230万元的成本,还倒亏80万。

古名珠宝撤出“黄金70米”,一个主要的原因就是所得利润已经不足以带给品牌良性的循环发展,它的营业额增长抵不上房租的涨速。

此外,禧福天地企划部的邓经理分析认为,古名珠宝最主要的阵地还是在商场,撤离延安路,一方面是经验不足,另一方面是由于实力不够雄厚,“现在整条路上商铺的经营情况都不好,就看谁能撑到最后。”

有人撤离,会让租金打开“议价空间”?

零售行业内有这样一句话,放弃了延安路,就等于放弃了杭州的“黄金战场”。古名撤走延安路后,留守的商铺,各怀心事。一部分受其影响仍在观望中,还有一部分却想要“逆势而上”。

与“黄金70米”隔街相望的,是杭州老牌的美地亚珠宝。今年珠宝市场的“惨淡经营”和延安路的道路整治工程,对其销售也造成了一定影响,不过它的负责人却表示“今年5、6月份还想在延安路开一家店。”

“古名珠宝的撤离可能对想要进驻延安路的商家来说是一个好消息,因为在接下来,这一地带的租金很有可能会下降,至少有了议价空间。”商业地产公司的汪女士表示。

今年下半年,可能是入手延安路店铺的最佳时机。“物业方面可能会采用两种形式,一种是短租,一种是延长租期。”汪女士分析。

短租的形式,可以让物业方挨过道路综合治理期,租金有望降至60元以下;延长租期则可能将合约延长至3-5年,前几年价格稍低,后几年再走高。

目前,“黄金70米”一带的其余专卖店,如老凤祥、曼卡龙、金兄弟以及禧福天地都纷纷表示,坚守延安路,没有撤出计划。

及时止损还是等待?“博弈”延安路

面对着萧条的生意、清淡的客流,“黄金70米”上的商户一直在“博弈”延安路,在逐年以10%递增的租金面前,是及时止损还是继续等待,这是一个问题。

业内人士分析,现在在延安路开店基本赚不到钱,所以资金实力不雄厚或是“亏不起”的商家暂时撤离是明智之举,但有实力“耗”下去的商家,只要熬过这段黎明前的黑暗,春天就来了。

对面是客流旺盛的百货公司,而武林商圈又是车流量很大的地方,那些尽管面临亏损,却仍然驻扎延安路的商铺,看中的正是延安路的黄金价值。

据悉,延安路的道路整治结束后,整条路的交通吞吐量将再次提升,随之带来的广告效应也会加倍凸现出来。延安路一带的物业方对明年延安路沿线租金的心理预期已达到每天每平方80元,到时候,只有真正拥有实力的品牌,才能负担如此昂贵的租金。

(实习记者 韦佳 摄影 杜国平  编辑 沈珏)

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